يكشف كتاب (الدروازة.. الطريق إلى العقار) لمؤلفه العقاري حمد بن محمد بن سعيدان، الكثير من تاريخ وخفايا سوق العقار في المملكة العربية السعودية، وقراءة دقيقة لمراحل التحول الذي حدث ورصدًا للمساهمات العقارية والمؤسسات التي شاركت في بناء السوق واكتسبت شهرتها فيه، إضافة إلى رصد الحالات النفسية للمساهمين وقلقهم على أموالهم. ويقول المؤلف: «للمساهمات العقارية أهمية كبيرة في تطور السوق العقاري وتوسعه، لذلك لابد هنا أن أوثقها توثيقًا تاريخيًّا، ليكون مرجعًا في متناول الباحثين والدارسين والمختصين ومن يرغب في معرفة نشأة هذا النشاط ودوره التاريخي في صنع البنية التحتية وتجهيز قطع الأراضي الصالحة للسكن، بتمويل شعبي من المواطنين في مدينة الرياض وغيرها من المدن التي نراها الآن في شكلها الذي يضاهي أكبر المدن في العالم.»
رؤيتي في طريق التجارة
يقول المؤلف: لم يكن الطريق ممهَّدًا حينما قررت السير في مهنة تحيط بها المخاطر، وغامرت بطموح يحمل العزم والإصرار لمواجهة التحديات والتغلب على كل المعوقات، إلى درجة أنني أجعل كل عقبة تعترض طريقي أداة لمزيد من الصبر والتعلم. لم أكن متشائمًا يومًا ما، ولا نزقًا ولا ملولًا، وإنما كنت متفائلًا بوعي ودراية، فطريق النجاح في التجارة طويل وشائك، وفيه الكثير من العثرات، ولكن في آخره ضوء يشير إلى تحقيق الحلم المنتظر. كنت طوال عملي لا أنظر إلى ما تحت قدمي، بل أنظر إلى ما هو أبعد، إلى ذلك الضوء في آخر الطريق، وأدرك أن دونه كثيرًا من الصعوبات، لكن تجاوزها والصبر عليها هو ما يحقق النجاح.
كنت وما زلت أؤمن بتوفيق الله تعالى، ما دام الإنسان يضع أمام عينيه مخافة الله، وحب الوطن، ثم العمل بمثابرة وإخلاص ونزاهة. كنت أتطلع إلى المشاركة في تعمير السهول وبث الحياة في أديم أرضها. ولتحقيق هذه الأمنيات الكبيرة، كان لابد أن أكون قريبًا من الجهات ذات العلاقة بتخطيط المدن وتنظيم القرى، فاعتدت على متابعة اتجاهات الدولة في التخطيط، وعمدت إلى البحث عن المخططات التي تعتمدها الدولة، لذلك تركز نشاطي في شمال الرياض، بعد ما تأكد لي نية قسم التخطيط في وزارة الداخلية آنذاك بتخطيط هذه المناطق، حيث لم أتردد في شراء عدد من قطع الأراضي بأسعار زهيدة، تحولت فيما بعد إلى أحياء جديدة عكست معالم التطور في الرياض، وجعلت منها إحدى أهم المدن العالمية التي تنمو وبسرعة مذهلة.
المساحات الضائعة من البيوت
لقد تغيرت الحياة كثيرًا، وتغيرت معها عادات الناس وأنماط معيشتهم. فقبل أربعين عامًا تقريبًا، لم يكن لدى العائلة السعودية سوى بيت واحد وسيارة واحدة، وكانت العائلة تستمر في هذا البيت لأكثر من جيل قد يصل إلى الجيل الثالث أحيانًا. في بدايات الطفرة والنمو العمراني في الرياض، كنا نتمنى لو كانت الأنظمة في الأمانة تسمح لنا كمطورين عقاريين - أثناء تطوير الأراضي الخام - أن نقوم بالتجزئة إلى مساحات قطع أراضٍ صغيرة، لبناء وحدات سكنية صغيرة مناسبة للعائلات، مع توفير تسهيلات وخدمات في الحي تكون عامة ومشتركة بين السكان، تضمن التواصل والتآخي بين الجيران، الذي افتقدناه -للأسف- مع كبر المساحات وتباعد البيوت عن بعضها البعض، ولكن الرؤية آنذاك كانت تتجه لتحديد الأرض السكنية بما لا يقل عن 500 متر، بحيث يتم التطوير من خلال المساحات الكبيرة، مع أن الصواب يكمن في تطوير التخطيط والتصميم للبيوت حتى بمساحات صغيرة كما يحدث الآن. لقد لاحظ الجميع أن هناك عودة إلى قطع الأراضي الصغيرة ذات المساحات التي تتراوح بين 250 و300 متر مربع، مع تصميم هندسي جيد يستغل كل جزء من المساحة الصغيرة، وهذا جيد لأنه يوفر على الدولة تكلفة الامتداد الأفقي للمدن، فضلًا عن الترابط بين سكان المنازل الصغيرة المتجاورة.
كلما رأيت المساحات أمام بعض البيوت والأمتار الضائعة في الارتدادات بين البيت والآخر، تمنيت لو كان بوسعي جمع هذه المساحات المهدرة وغير المستغلة لكي أصنع منها حديقة عامة للحي.
كثيرة هي الأفكار التي يمكن أن تسهم في المخططات العمرانية للمدن. لو كانت الفرصة في السابق متاحة للأخذ بجميع آراء التنفيذيين ممن لهم علاقة مباشرة بالشأن العقاري وتخطيط المدن، فمن الصعب الاعتماد على وجهة نظر هندسية فحسب، بينما من يعمل في الواقع وعلى الأرض ولديه الخبرات والتجارب، لا يُمنح فرصة المشاركة في تخطيط المدينة.
تحولات السوق العقاري
لقد حدثت طفرة اقتصادية ونمو سكاني متسارع غيَّر أسلوب الحياة وغيَّر وجه المدينة. كان أمرًا شبيهًا بالخيال، لدرجة أن الواقع فاق الخيال. كانت التوقعات تقول إن عدد سكان مدينة الرياض في العام 2000م، سيصل إلى نحو مليون ونصف المليون نسمة، لكن العدد الفعلي عند بلوغ الألفية الثانية فاق كل التوقعات، وها هو عدد سكان الرياض في العام 2016م، يبلغ زهاء ستة ملايين ونصف المليون نسمة. كانت الزيادة المضطردة في عدد السكان تفوق توقعاتنا كعقاريين، حيث إن الواقع أثبت لنا عددًا من الحقائق ظهرت مع مرور السنوات. فمثلًا الوافدون، الذين يشكلون جزءًا مهمًّا وكبيرًا من سكان العاصمة، كانوا أحد الأسباب المباشرة في تنامي الطلب على الوحدات السكنية، وهو ما لم ندركه مبكرًا ونستعد له سواء على مستوى التخطيط للمدينة، أو على مستوى الإنشاءات وتوفير الوحدات السكنية الصغيرة بما يتفق مع تنامي عدد الوافدين الذين لولا وجودهم وتأثيرهم على معدل الطلب لتمكن المواطنون من الحصول على هذه الوحدات بنصف سعرها.
ومما يشبه الخيال أيضًا، وقد عاصرته وأتذكره جيدًا، بل إنه أضاف لي خبرة عقارية مهمة، هو ما يتعرض له سوق العقار من هبوط يصل أحيانًا إلى ما يشبه الانهيار، خاصة وقت أزمات الحروب، فقد مرت المنطقة العربية بحروب في أعوام 56، 67، 73، وحرب العراق وإيران بسنواتها الثمان. مثل هذه الظروف تسبب انكماشًا في الأسعار وركودًا في عمليات البيع. ففي حرب الخليج الثانية، ورغم أن مدتها لم تتجاوز عدة أشهر، إلا أن تأثيراتها كانت واضحة على العقار، حيث انخفضت أسعار الأراضي وكذلك أسعار الفلل والشقق السكنية.
كل هذه العوامل تؤثر على العقار، حتى موسم ازدهار سوق الأسهم يجعل الحركة العقارية بطيئة وضعيفة؛ لأن السيولة في أيدي المواطنين اتجهت إلى هذه السوق للبحث عن الربح السريع رغم أن معدل المخاطرة فيه عالية، وعندما حدث الانهيار الكبير لسوق الأسهم في عام 2006م، بدأ الناس في الهروب من هذه السوق المضطربة والعودة تدريجيًّا إلى الأمان طويل المدى الذي يوفره سوق العقار.
مساهمات أخرى متعثرة
رغم أن هذه المساهمات المتعثرة لم تكن بذلك الحجم الضخم، ولا بالعدد الهائل من المساهمات، حيث إنها ظهرت بأعداد قليلة، إلا أن ظهورها تزامن مع ظهور مساهمات أخرى متعثرة في عدد آخر من ألوان النشاط الاقتصادي، ولأن نشاط المساهمات العقارية هو الأبرز والأكثر شهرة ومعرفة لدى المواطنين، بحكم تاريخها الطويل وثقة المواطنين برؤساء المساهمات، فقد نالت كمًّا كبيرًا من الانتقادات، مما حدا برجال العقار، خاصة المخلصين منهم للمهنة، بالبحث عن وسيلة لحماية المواطنين من شرك المساهمات المشبوهة، وذلك بتبصيرهم عبر كافة وسائل الإعلام بما يجب عليهم فعله للتأكد من سلامة المساهمة ومصداقية الجهة التي تديرها، وعدم الاستجابة للإغراءات الزائفة التي يروج لها هؤلاء. ومع هذا النصح والتوجيه الذي كنا نقوم به نحن وبعض العقاريين المعروفين، إلا أن البعض من المواطنين وقعوا ضحايا لهؤلاء نتيجة طمعهم ووهمهم في الثراء السريع.
وإزاء هذا الخلل الذي أصاب المساهمات العقارية وأضر بسمعتها وتاريخها الطويل، قامت الدولة بوضع عدد من الضوابط لتنظيم العمل العقاري، ومنها:
1. قرار وزارة التجارة والصناعة رقم 5966 وتاريخ 2/12/1424هـ الذي وضع ضوابط للمساهمات العقارية. وكان هذا القرار كافيًا لضبطها والخروج بها من الوقوع مستقبلًا في مأزق التعثر، ولكنه لم يُعْطَ الفرصة الكافية للتطبيق، حيث تم صدور الأمر السامي الكريم بوقف العمل في نشاط المساهمات العقارية بشكل نهائي وتام.
2. إقرار العمل بنظام الصناديق العقارية، بموجب اللائحة الصادرة من هيئة سوق المال.
وأدى ذلك إلى إلغاء العمل بالمساهمات العقارية، ليُسدل بذلك الستار على نشاط دام زهاء عدة عقود مضيئة، كان النشاط العقاري فيها ملء السمع والبصر، وحقق إنجازات غير مسبوقة في التنمية العقارية في جميع أنحاء المملكة العربية السعودية، بتوفير الأراضي الخام الجاهزة لقيام المدن، والأحياء السكنية، والمدن الصناعية، وما تبع ذلك من انتعاش في قطاع المقاولات، وكافة القطاعات المرتبطة بالتعمير.
وجود الصناديق العقارية
تأثر السوق العقاري بإلغاء نشاط المساهمات، حيث أدى ذلك إلى قلة العرض من الأراضي الجديدة الجاهزة، وفي ظل تنامي الطلب ارتفعت الأسعار، وتحوَّل الناس إلى مضاربين في الأراضي الجاهزة داخل المدن، فاشتعلت الأسعار، ولم يعد في قدرة المواطن البسيط الحصول على قطعة أرض تناسب إمكاناته. وبسبب هذه التداعيات تقدمت إلى المسؤولين بعدة اقتراحات لحل هذه الأزمة، أبرزها القضاء على المضاربات في الأراضي المطورة داخل المدن، وذلك بعودة العمل بنظام المساهمات العقارية كأداة تمويلية تسهم في ضخ وإنتاج أراضٍ جديدة صالحة للبناء والاستخدام داخل النطاق العمراني للمدن، على أن يعود هذا النشاط تحت مظلة وزارة الإسكان، وفي ظل ضوابط جديدة تحكم العلاقة بين أطرافه، وتحفظ حقوق كافة الأطراف، كأن تكون أموال المساهمة في حساب خاص لا يتم السحب منه إلا لمصاريف التطوير، وأن تكون تحت إشراف مكتب محاسبة قانوني معتمد من الوزارة، وأن يتم التأكد من سلامة الصكوك قبل طرح المساهمة، وأن يمتلك صاحب المساهمة ما لا يقل عن 20 % من مساحة الأرض محل المساهمة.
خوف وقلق من ضياع الأموال
يقول المؤلف: لم نكن ضد نظام الصناديق، خاصة أننا كنا نشعر بما يشعر به المساهمون في المساهمات المتعثرة من خوف وقلق على ضياع أموالهم وتبدد أحلامهم، وكنا نتمنى أن تتضافر الجهود لحل أزمتهم، وقد شاركنا بفاعلية في الصناديق العقارية، وبادرنا قبل غيرنا بإنشاء صناديق مع البنوك والمكاتب المالية المرخصة من هيئة سوق المال، ولكننا لاحظنا ضعف الإقبال عليها من قبل المواطنين لأسباب مختلفة. فتقدمت للمسؤولين في هيئة السوق المالية وفي الوزارات المعنية، بدراسة مقارنة بين المساهمات والصناديق، مقترنة بتوصية تنص على استمرار العمل بنظام الصناديق العقارية، مع إعادة العمل بنظام شبيه بعمل المساهمات، في ظل ضوابط قوية وفي حدود مبالغ معينة، أو يتم تعديل لائحة الصناديق، بحيث يعطى المطور العقاري دورًا أكبر في الصندوق، وألا تكون الهيمنة على الصندوق للبنوك والمكاتب المالية، حتى يتسنى للمطورين إنتاج أراضٍ جديدة لتلبية حاجة السوق ومواجهة الأزمة الإسكانية.
معالجة المشكلة
في ذروة أزمة المساهمات العقارية المتعثرة، وكثرة الحديث عنها في المنتديات والمجالس وفي وسائل الإعلام المختلفة، قامت الدولة -أيدها الله- ومن خلال وزارة التجارة، بإنشاء لجنة خاصة تسمى (لجنة المساهمات العقارية المتعثرة) مهمتها تصفية المساهمات المتعثرة، وحل إشكالياتها، وتذليل الأسباب التي أدت إلى تعثرها. وقد نجحت هذه اللجنة نجاحًا كبيرًا حتى الآن في تصفية أغلب هذه المساهمات، وإعادة الحقوق لأصحابها. وأرى أنه كان من الصواب إنشاء هذه اللجنة ودعمها من كافة الجهات الحكومية والقضائية، لتتولى معالجة مشكلة المساهمات المتعثرة، كما كنت أتمنى أن تتاح الفرصة للعمل بمقتضى القرار الوزاري رقم 5966 الذي وضع الآليات المناسبة لضبط المساهمات العقارية واستمرارها.
كثيرًا ما أتجول في شوارع الرياض وطرقاتها، وأتأمل مبانيها وحدائقها، وأسمع نبضها وخفقات قلبها، وأشعر بحنينها إلى ماضيها، إلى ذكريات طفولتها وصباها، وأشعر بخوفها وقلقها على تاريخها الحديث، منذ أن كانت تحبو على جنبات نخيلها وبساتينها، إلى أن أصبحت واحدة من أهم المدن في العالم وأكبرها. ولأني ولدت في هذه المدينة الحبيبة، وكبرت فيها ومعها، وكنت لبنة في بناء شموخها؛ أحببت أن أسرد بعضًا مما عاصرت للأجيال القادمة من شباب الوطن الغالي، ليتأملوا بعضًا مما أنجزه الآباء في بناء عاصمتهم المزدهرة، من خلال استحداثهم لأداة تمويلية مهمة، في وقت كانت فيه الموارد محدودة، والوسائل معدودة، والأدوات شبه معدومة، لكي يبنوا عاصمتهم المجيدة، التي تتأهب لاستقبال الحياة المدنية المعاصرة.
