تعكف وزارة الإسكان على إعداد إستراتيجية لإنشاء سوق ثانوية لسندات التمويل الجديدة والرهونات العقارية، واضعة للانتهاء منها إطارا زمنيا حددته بـ2018، في إطار مساعيها لاستبدال النظام الحالي القائم على صندوق التنمية العقارية بنظام جديد يتميز بمشاركة القطاع الخاص.

وبحسب الاستراتيجية الوطنية للإسكان، فقد سجلت شركات البناء والعقارات العاملة في اقتصاد المملكة أداء متواضعاً، بسبب عدم استفادتها من القروض الطويلة الأجل، أو عدم إصدارها للسندات الإسلامية، إذ بلغ متوسط العائد على إجمالي الأصول في عام 2009، بالنسبة لشركات البناء والعقارات نحو 6%، في حين بلغت أرباح السهم الواحد 3.7%، في نفس العام، الأمر الذي يعكس ضعف الحوافز التشجيعية للاستثمارات الجديدة في هذا القطاع.

وذكرت الاستراتيجية، أنه بينما يجري حالياً دراسة إصدار قوانين جديدة؛ لتمويل الإسكان والرهن العقاري، إلا أنه لا تتوفر أدوات تمويلية متقدمة، أو آليات مناسبة؛ لضبط دورة تمويل الإسكان القائمة حالياً في قطاع الإسكان بالمملكة، إذ إن معظم القروض السكنية المعلن عنها من قبل البنوك التجارية تشترط حداً أدنى للراتب، وتستهدف نفس شريحة العملاء أي موظفي القطاع العام.

وبينت الاستراتيجية أن مسألة ضمانات القروض تدفع البنوك التجارية إلى استهداف موظفي الحكومة والقطاع الخاص، الذين هم أكثر حظاً من العملاء الذين يعملون لحسابهم الخاص، والعائلات ذات الدخل المنخفض، مشيرة إلى أن بعض البنوك التجارية تستخدم معدل ربح متغير وتحتفظ بالحق في زيادة المعدل من 1% إلى 2% سنوياً أو كل سنتين، معتبرة هذا الوضع بغير العادل بالنسبة للعملاء الذين يحصلون على قروض طويلة الأجل لتمويل مسكن للأسرة، أو لبناء عقار لغرض الاستثمار.

واعتبرت الاستراتيجية أن غياب القروض طويلة الأجل لمالكي المساكن أو المطورين العقاريين المحتملين بالأمر المقلق، في حين تركز البنوك التجارية على منح القروض القصيرة والمتوسطة الأجل، في حين أن تمويل الإسكان يعتمد على القروض طويلة الأجل، مضيفة حصة قطاع الإسكان من البنوك التجارية تراوحت مابين 7% و16% من إجمالي القروض الممنوحة بقيمة بلغت 393 مليار ريال خلال السنوات الـ11 الماضية، مشيرة إلى أن هذا الرقم قرابة 3 أضعاف إسهام صندوق التنمية العقارية.

وأوضحت الإستراتيجية أن نسبة الملكية في المملكة في الوقت الراهن تبلغ 35%، وتشكل قروض المساكن نحو 2%، فقط من الناتج المحلي الإجمالي، في حين يتجاوز الطلب إلى حد بعيد المعروض من مخزون المساكن، مما أدى إلى زيادات كبيرة في الإيجارات على مدى السنتين الماضيتين، بينما أن قطاع الإقراض غير البنكي لا يخضع للتنظيم إلى حد كبير.

ولفتت الاستراتيجية إلى أن مصادر التمويل الحكومي لقطاع الإسكان تنحصر في مخصصات الموازنة الحكومية، إما لتغطية المصارف التشغيلية والقروض متعثرة السداد، أو لزيادة رأس المال المدفوع، وتتمثل إحدى نقاط ضعف الإسهام الحكومي في تمويل الإسكان في عدم وجود سياسة حكومية لهذا الدعم، إضافة إلى عدم وجود نظام واضح للمعايير الخاصة بوسائل دعم الإسكان، وتشغل هذه القضية حيزاً من اهتمام المسؤولين والمؤسسات ذات الصلة، وكذلك وسائل الإعلام.

وأضافت الاستراتيجية: "ولمواجهة هذه المشكلات أصدر مجلس الشورى حزمة أنظمة تهدف أساساً إلى تيسير إنشاء شركات للتمويل، وإقراض الرهن العقاري، فضلا عن إدخال نظام فعال للرهن العقاري المسجل، ولقد تم رفع هذه الأنظمة إلى مجلس الوزراء في انتظار صدور مرسوم ملكي، وعندئذ فسوف تدخل هذه الأنظمة في حيز التنفيذ، وقد تم إجراء بعض التعديلات من قبل إذ كان النظام قيد الصياغة على مدى أكثر من 10 سنوات، وهناك مخاوف كبيرة من أن تكون لوائحه التنظيمية غير منسجمة مع الأنظمة الأخرى ومع التنفيذ، وأخيراً مع الهيئات القضائية".

وتضمنت الاستراتيجية، أن تحديد صكوك الملكية، وتسجيل الأراضي تعتبر أمورا جيدة للبدء بها، باعتبارها أول الجوانب الفنية المحددة التي يتم البدء بها، ولكن من ناحية أخرى فإن الهدف الرئيس من حزمة الأنظمة ليس الملكية، بل التمويل، وبالتالي فإن اللوائح التنظيمية تكون غير مكتملة ومتناثرة، وتركز بصفة أساسية على تسجيل الرهن العقاري، ونزاعات الرهن العقاري، دون توفير الحماية للغرض المعني من خلال أساس صحيح يشمل الهيئات القضائية والمحاكم المتخصصة.