يعد مشروع تطوير خزام أكثر المشاريع طموحا، ويمثل دليلا ساطعا على الرؤية الثاقبة والجريئة لتطوير مدينة جدة كي تواكب التطور الاجتماعي والاقتصادي الذي تشهده المملكة.
حي خزام تم تصنيفه ضمن مناطق تعرف بأنها ظاهرة عمرانية لمجتمعات نشأت في وقت ما لظروف مختلفة بدون تخطيط عمراني متكامل أو معايير تخطيطية، ولا تخضع أغلب مبانيها للأسس التخطيطية والمعمارية المعتمدة، كما تتوزع فيها الخدمات بصورة عشوائية، فضلا على أن شبكة الطرق بها غير مخططة أو منظمة، ولا تستوفي معايير التصميم الحضري.
تنمية الإنسان وبناء المكان
وبحسب خطة تطوير خزام، فإن المشروع ينتهج مبدأ بناء الإنسان من خلال هدفه الأساسي الذي يركز على الارتقاء بالإنسان في كل الجوانب الاقتصادية والاجتماعية والصحية والوظيفية وغيرها، من خلال إعادة التخطيط والتنظيم العمراني للمناطق العشوائية، وتوفير بيئة عمرانية آمنة ومستقرة ومساندة للحياة الكريمة، مما يسهم في تحسين مستوى المعيشة في تلك المناطق وبما يقود إلى اندماجها الكامل مع باقي أحياء المدينة.
المحاور الرئيسية للمشروع
تطمح خطة تنفيذ مشروع قصر خزام إلى إحداث رؤية تطويرية شاملة لمنطقة خزام وللمناطق التابعة للمشروع، من خلال العمل على 5 محاور.
المـحور الأول يتعلق باسـتخراج الصحائف وكشوف الحصر والتقييم، في الـوقت الذي تم فيه الانتهاء من أعمال المسح التفصيلي والطبوغرافي وإعداد نـظم المعلومات الجغرافية للعقارات بمناطق المشروع بنسبة 100%، إلى جانب استلام 65% من صـكوك ملكيتها، وتم إعداد وتقديم جـميع الصحائف وكشوف الحصر للعقارات لشركة جدة للتنمية والتطوير العمراني لكافة منـاطق التطوير بنسبة 100%، ولـتنفيذ ذلك نفذت لجنة تثمين العقـارات إعداد واعتماد كشوفات التقييم لجميع العقارات واعتمادها من وزارة الشؤون البلدية والقروية.
أما المحور الثاني فيتعلق بالمخطط العام للمشروع الـذي تم اعتماده من وزير الشؤون البلدية والـقروية، حيث تم تحـديد استعمالات الأراضي ونسب الخدمات المطلوبة والشوارع والطرقات والممرات والأرصفة بناء على أهمية المنطقة تجاريا وتاريخيا.
ويختص المحور الثالث بالدراسات الفنية للمشروع، حيث تم الانتهاء من وضع الرؤية الهندسية للمشروع وتحديد المعايير الفنية والتصميمية على ضوء المخطط العام، وبناء على المتطلبات المتوقعة لما يخص الأعمال الكهربائية وشبكات التوزيع وشبكات الاتصالات وأعمال التغذية بالمياه والري وشبكات الصرف الصحي وصرف مياه الأمطار وشبكات الطرق، وقد تم اعتمادها من قبل بعض الجهات المعنية ويجري في الوقت الحالي التنسيق مع الجهات الأخرى لاعتمادها بشكل نهائي، كما تم أيضا الانتهاء من دراسات البنية التحتية وتصاميمها المقترحة بما يتناسب وواقع المنطقة ومعطياتها ومستقبلها.
ويناقش المحور الرابع التكاليف التقديرية للمشروع، حيث تم الانتهاء من وضع الهيكلة المالية للمشروع والتي تتجاوز تكلفته التقديرية 11 مليار ريال، تستحوذ تكاليف تملك الأراضي على نسبة كبيرة منها، فيما يتناول المحور الخامس تحديد حجم التمويل المطلوب وتقديم الحلول التمويلية اللازمة، وتم في هذا الصدد اتخاذ الإجراءات اللازمة لتلبية الاحتياجات التمويلية للمشروع.
المخطط العام للمشروع
المخطط العام ذو طابع متنوع الاستعمالات لمنطقة عالية الكثافة لتموضعها في قلب مدينة جدة، وبالتالي فإن تكوين مفهوم للمخطط العام وما يتبعه من تحديد لبرنامج استعمالات الأراضي وهيكلة منطقة التطوير والتصميم العمراني لمشروع بهذه الخصائص تطلب الارتكاز إلى مبادئ الحرص على اظهار المعالم التاريخية القائمة، وتطوير منطقة ذات كثافة عالية ومتنوعة الاستعمالات.
كما يركز المخطط على التأكيد على حركية وتوازن التطبيق الفعال للمناطق المفتوحة والتمثيل الملائم للتشكيل العمراني، ومراعاة متطلبات السوق والمجتمع ودعم تسويق المشروع بشك عام، والتوزيع المتوازن لاستعمالات للأراضي والخدمات العامة، والتأكيد على أهمية حركة المشاة وتشجيع الحفاظ على البيئة، وأهمية انسيابية حركة المرور والترابط الفعال مع شبكة الطرق والنقل بالمدينة.
مكونات المشروع
يعتمد مخطط المشروع محورا جديدا تحت اسم "طريق الملك فيصل" الذي يمتد من باب مكة المكرمة غربا إلى قصر خزام شرقا، ويمثل الرابط بين المشروع والمواقع التاريخية والثقافية، ويشكل طريق الملك فيصل المحور الوظيفي الرابط لمنطقة المشروع مع شبكة الطرق الرئيسية بالمدينة ويتخلله طريق الملك خالد وطريق الملك فهد، ويرتبط بطريق مكة المكرمة وشبكة الطرق بالمدينة. كما تم تأسيس برنامج متكامل لاستعمالات الأراضي المختلفة المترابطة مع هيكل الطرق، وتخصيص مواقع للخدمات العامة الكفيلة بخدمة منطقة التطوير، مع تقسيم المنطقة لقطع وبلوكات متناسقة تدعم توفير الاستعمالات المتعددة لمقابلة الطلب الآني والكامن لمنطقة التطوير والمدينة بمرونة تتناسب مع المتغيرات المستقبلية.
ويضاف إلى ذلك، إلى إيجاد منظومة للمناطق المفتوحة مراعية تدرجها الهرمي لخدمة جميع فئات سكان المنطقة وزوارها نظرا للأهمية التاريخية والثقافية لمنطقة قصر خزام، مع توفير ممر مشاة متناغم مع طريق الملك فيصل تتخلله أنشطة تقليدية وثقافية وتجارية ترتبط بساحات مفتوحة حول قصر خزام وبمواقع مختلفة على طول هذا الممر.
أعمال المرحلة الأولى
خلال الفترة الماضية وجهت شركة تطوير خزام العقارية الدعوة لملاك عقارات عشوائية قصر خزام لمراجعتها لاستكمال إجراءات التعويض، كما تم خلال المرحلة الأولى من مشروع قصر خزام والممثلة في منطقة "خزام" إزالة وتمهيد مساحة تقارب 300 ألف متر مربع من المباني والشوارع والبنية التحتية السابقة، وذلك استعدادا لبدء أعمال البنية التحتية في هذه المنطقة.
المرحلة المقبلة من المشروع
يتم حالياً الإعداد والتجهيز للمرحلة الثانية من مشروع تطوير قصر خزام والمتمثلة في منطقة البلد، حيث سيتم الإعلان عن أرقام العقارات المشمولة في هذه المرحلة، ودعوة ملاك العقارات في منطقة البلد لتقديم المستندات واستكمال كافة الإجراءات النظامية الخاصة بإنهاء تسجيل العقارات، وتقديم كافة المستندات، واستلام إشعار بقيمة التعويض عن العقار، وكذلك إشعار الإخلاء النهائي.
ووفقا لخطة المشروع، فإن ما يتعلق بملكيات الغُيَّب والأجانب فإنه يتم حصرها وفق المسح العقاري، وتعامل وفق الأنظمة والتعليمات، ويتم التعامل مع الوحدات العقارية الخاصة والأوقاف بإجراء مسح عقاري شامل، وتقدير قيم العقارات من اللجنة المختصة، ودعوة الملاك للمساهمة بالقيمة في شركة التطوير، وشراء عقارات الملاك الراغبين في البيع، واعتبار الملكيات الممتنعة معرقلة ومضادة للمشروع ويتم نزعها وفق القيمة المقدرة عند المسح.
المساحة والتحديات
مشروع تطوير منطقة خزام تبلغ مساحته الإجمالية 3,72 ملايين متر مربع، وينفذ عبر شراكة بين شركة جدة للتنمية والتطوير العمراني وشركة دار الأركان لتطوير منطقة قصر خزام، بحيث تمتلك دار الأركان 51% من الحصص وشركة جدة للتنمية والتطوير العمراني 49%.
الشركات المنفذة طرحت عددا من الحلول للتحديات التي تواجه التنفيذ، أبرزها دعم من لا يكفي تعويضه لامتلاك سكن بديل، وتمليك الأراضي لأصحاب المنازل المقامة بدون صكوك بمنطقة المشروع، بشرط أن يكون الساكن سعودي الجنسية، وإثبات ملكية الأنقاض والسكن في العقار، وألا يكون له عقار آخر، ويقتصر التعويض عن الأرض لمساحة لا تزيد على 625 مترا مربعا، مع خلو الموقع من أية نزاعات أو ادعاءات.، وحصر الإرث إذا كان مالك الأنقاض متوفى، واستخراج صك الملكية لتعويض المالك وإفراغه للشركة المطورة.
وكانت شركة خزام قد أعلنت عن إنشاء صندوق بقيمة 100 مليون ريال لدعم الأهالي ومشاريع الإسكان التي سيتم تنفيذها من قبل شركة جدة للتنمية والتطوير العمراني، وقروض صندوق التنمية العقارية للمؤهلين لها، ويشترط للحصول على الدعم أن يكون المالك سعودي الجنسية، وإثبات الملكية والسكن في العقار، وألا يكون له عقار آخر، والتحقق من قيمة التعويض من واقع جداول التعويضات الصادرة من إدارة الممتلكات بالأمانة، وخلو الموقع من النزاعات أو الادعاءات.
