دعا عضو مجلس الشورى عضو لجنة الإسكان والمياه والخدمات العامة في المجلس، المهندس محمد عبد الله القويحص، إلى معالجة مشكلة الإسكان في المملكة بشمولية من خلال وضع إستراتيجية واضحة الأهداف والبرامج بأسرع وقت ممكن، مع آلية للتنفيذ ضمن جداول زمنية محددة.
وقال القويحص في حديث شامل أجرته معه "الوطن" إن اعتماد مشاريع للإسكان مع عدم حل مشكلة احتكار الأراضي أو التوسع في النطاق العمراني للمدن أو الحد من الهجرة للمدن الكبرى، لا يجدي ويعرقلها.
وأضاف القويحص أن "وزارة الإسكان لن تستطيع حل المشكلة وحدها"، ومعدداً 18 سبباً تقف خلف الأزمة السكانية، في الوقت الذي يشهد الطلب على الوحدات السكنية تناميا كبيرا.
أكد عضو مجلس الشورى عضو لجنة الإسكان والمياه والخدمات العامة في المجلس المهندس محمد عبدالله القويحص أن حكومة خادم الحرمين الشريفين الملك عبدالله بن عبدالعزيز اهتمت بقطاع الإسكان الذي أصبح جزءا من أهداف وبرامج خطط التنمية الخمسية، وأن المجلس أولى قطاع الإسكان جزءا كبيرا من اهتمامه وأصدر العديد من القرارات المتعلقة بهذا القطاع في سبيل الوصول إلى حل لهذه المشكلة، مبينا ضرورة النظر لمشكلة الإسكان في المملكة بشمولية من خلال وضع استراتيجية شاملة واضحة الأهداف والبرامج بأسرع وقت ممكن، مع آلية للتنفيذ ضمن جداول زمنية محددة، واعتبر أن اعتماد مشاريع للإسكان مع عدم حل مشكلة احتكار الأراضي أو التوسع في النطاق العمراني للمدن أو الحد من الهجرة للمدن الكبرى لا يجدي.
وشدد القويحص في تصريح إلى "الوطن" على ضرورة مشاركة جميع الجهات والوزارات المختصة في التفاعل مع المشكلة والمساهمة في تطبيق الحلول ومن ضمنها قرارات مجلس الشورى، ورأى أن الدولة تدخلت في الوقت المناسب للحد من تفاقم أزمة الإسكان ومحاولة السيطرة عليها باعتماد تنفيذ 500 ألف وحدة سكنية، مستدركا بالقول: من الواضح أن وزارة الإسكان لن تستطيع حل المشكلة لوحدها حيث إن الطلب على الوحدات السكنية في تنام كبير ويكفي للدلالة على ذلك عدد الطلبات لقروض صندوق التنمية العقارية التي وصلت إلى ما يزيد على مليوني طلب ناهيك عن عدم تقدم شريحة كبيرة من الخاضعين لبرامج الضمان الاجتماعي لطلب قرض والتي تبلغ نحو 500 ألف أسرة نسبة كبيرة منها لا تملك سكنا، هذا مع ضرورة الأخذ بالاعتبار أن نسبة كبيرة من السكان من الشباب والذين سوف يبحثون عن سكن خاص عاجلا أم آجلا.
السكن يحسن مستويات المعيشة
وأعاد القويحص التأكيد على أن قطاع الإسكان يعد من أهم القطاعات الاجتماعية والاقتصادية في جميع الدول، كما يعد أحد أهم الوسائل لرفع وتحسين مستويات المعيشة للمواطنين وتوفير الاستقرار الأسري والاجتماعي لهم، لافتا إلى أن العديد من الدراسات التي أعدتها الأمم المتحدة أكدت على الدول أن تسعى جادة لتوفير المسكن الملائم لشعوبها وأن هذه المساكن يجب أن تتوفر بمقدار 10-15 مسكنا لكل ألف مواطن في السنة.
وأشار في هذا الصدد إلى أن معظم الدول الصناعية حققت هذا الهدف أو اقتربت من تحقيقه، أما الدول النامية، ومنها الدول العربية لم تتجاوز ربع هذه النسبة حيث تمكنت من بناء 1-3 مساكن لكل ألف مواطن، وبهذا ازدادت الحاجة إلى المساكن وارتفعت الأعداد اللازمة لإيواء السكان، وتابع "في الهند بلغ النقص في المساكن سنة 1978 نحو 17 مليون مسكن وفي الفلبين نحو 3.7 ملايين مسكن وفي السعودية نحو 589 ألف مسكن في سنة 1413، وأنه طبقا للإحصاء السكاني الأخير فإن عدد المواطنين السعوديين سنة 1432 بلغ نحو 19 مليون نسمة وبذلك فإن عدد المساكن المفروض توفيرها خلال هذه السنة في حدود 220 ألف وحدة سكنية".
ولاحظ القويحص أنه في جميع خطط التنمية الخمسية يكون هناك عجز في عدد الوحدات السكنية المنفذة باستثناء الخطة الخمسية الثالثة "1400 -1405" التي كان فيها عدد الوحدات المنفذة يفوق ما ورد في الخطة، وقد أدى ذلك إلى عجز تراكمي في المطلوب تنفيذه من الوحدات السكنية لمقابلة الطلب مما يعد ذلك من أهم أسباب أزمة الإسكان الحالية.
وبين أن نقص المساكن له الكثير من الانعكاسات السلبية من النواحي الاجتماعية والأمنية والسياسية والاقتصادية، ناهيك عن انتشار مناطق التجمعات السكانية غير الصحية وغير الآمنة والمسمى المناطق العشوائية، والبعيدة عن مناطق الخدمات والمرافق الضرورية لحياة الإنسان المعاصر.
18 سببا لمشكلة الإسكان
وتناول عضو مجلس الشورى عضو لجنة الإسكان والمياه والخدمات العامة المهندس عبدالله محمد القويحص أسباب مشكلة الإسكان في المملكة مؤكدا على أنه وبالرغم من اهتمام الدولة بقطاع الإسكان في تنفيذ العديد من البرامج والأهداف وتخصيص الميزانيات الضخمة لهذا القطاع إلا أن مشكلة الإسكان لا تزال قائمة وقد تتفاقم مع مرور الوقت مرجعا أهم أسباب وجود المشكلة إلى ثمانية عشر سببا:
ـ عدم وجود استراتيجية وطنية شاملة للإسكان تأخذ في الاعتبار النمو السكاني، والظروف الاجتماعية والاقتصادية، وأساليب التمويل، ومساهمة القطاع الخاص. ورغم مطالبة مجلس الشورى بوضع هذه الاستراتيجية منذ العام 1420، إلا إنه وبعد مرور 12 سنة لم يتم الانتهاء من وضع هذه الاستراتيجية "وتقوم وزارة الإسكان حاليا بإعداد الاستراتيجية وعقدت عددا من ورش العمل لمناقشة الاستراتيجية".
ـ ارتفاع قيمة الأراضي السكنية بدرجة تفوق القدرة الشرائية للمواطن ذي الدخل المتوسط والمحدود.
ـ لا يوجد نظام واضح وشفاف لتوزيع منح الأراضي الحكومية على المواطنين رغم صدور توجيه المقام السامي لوزارة الشؤون البلدية والقروية لرفع نظام واضح وشفاف للأراضي إلا أنه حتى تاريخه لم يصدر النظام، أدى ذلك إلى تكرار المنح لبعض الأفراد وفي أكثر من مدينة، وتطبيق منح بمساحات كبيرة لبعض الأفراد، واستمرار المحاكم في استخراج صكوك لبعض الأفراد تحت مسمى الإحياء الشرعي بالرغم من صدور الأمر السامي رقم 21679 وتاريخ 9/11/ 1387 بمنع استخراج حجج استحكام وصكوك مبنية على الإحياء بعد تاريخ 9/11/ 1387، إلى جانب عدم حماية الأجهزة الحكومية لأراضيها وعدم فعالية لجان مراقبة الأراضي وإزالة التعديات في حماية الأراضي من التعدي ساهم في تعرض العديد من الأراضي الحكومية للتعدي والاستيلاء عليها بطرق مختلفة. مع عدم تطبيق أي عقوبات على المعتدين.
ـ عدم وجود نظام لجباية الزكاة على الأراضي المعروضة للتجارة أو فرض رسوم على الأراضي البيضاء ساهم في احتكار مساحات واسعة من الأراضي في أيدي الأقلية من الأفراد والعقاريين وعدم تطويرها وبيعها بهدف رفع سعرها.
ـ تأخر الأمانات والبلديات في تطوير وإيصال الخدمات لأراضي المنح ساهم في عدم استفادة المواطن من منحة الأرض التي يمكن أن يحصل عليها في الوقت المناسب.
ـ إلغاء وزارة الإسكان والأشغال العامة في عام 1424 وهذا أدى إلى عدم وجود مرجعية لقطاع الإسكان تهتم بالقطاع وشؤونه.
ـ على الرغم من وجود وزارة الإسكان والأشغال العامة منذ عام 1395 إلى 1424 (29 سنة) إلا أن عدد الوحدات السكنية التي قامت بتنفيذها نحو 25 ألف وحدة سكنية فقط.
ـ محدودية إمكانات صندوق التنمية العقارية في تلبية طلبات القروض مما أدى إلى تراكم الطلبات وصلت إلى نحو 500 ألف طلب وتأخر صدور القرض من 10 إلى 14 سنة وبعد إلغاء شرط تملك الأرض وصلت الطلبات إلى 1.7 مليون طلب.
ـ عدم تحديث نظام الصندوق لمواكبة المستجدات بالرغم من مرور أكثر من 30 سنة على إنشائه.
ـ على الرغم من صدور قرار لمجلس الشورى في عام 1420 بطلب دراسة كيفية مساهمة الصندوق في تيسير السبيل أمام زيادة مشاركة القطاع الخاص والمؤسسات المالية في الإقراض لغرض السكن عن طريق منح الضمانات المناسبة إلا أنه حتى تاريخه لم يصدر شيء.
ـ عدم صدور أنظمة الرهن والتمويل العقاري حتى تاريخه بالرغم من مطالبة مجلس الشورى بوضع هذه الأنظمة منذ عام 1423.
ـ عدم وجود بنوك أو مؤسسات مالية متخصصة في التمويل الإسكاني والعقاري مع قيام البنوك التجارية برفع نسبة التمويل وتطبيقه بطريقة تراكمية ساهمت في عزوف أغلبية المحتاجين من الاستفادة منهم.
ـ عدم اهتمام معظم الأجهزة الحكومية وبعض شركات القطاع الخاص في إنشاء مجمعات سكنية لموظفيها وحتى الأجهزة التي تقوم بذلك مثل وزارات الدفاع والداخلية والصحة وسابك تقوم بتوفير السكن لبعض الموظفين وليس الكل ولا يوجد لديها نظام للتمليك مما يؤدي إلى مشكلة حقيقية للموظف عند تقاعده أو تركه للخدمة لأي سبب.
ـ عدم قيام المؤسسة العامة للتقاعد ومؤسسة التأمينات الاجتماعية بإنشاء أو تمويل مشاريع إسكانية لموظفي القطاع العام أو الخاص على مدار السنوات الماضية، وقد بدأت مؤسسة التقاعد مؤخرا في تنفيذ برنامج مساكن يهدف لتمويل الحصول على مسكن وقد ارتفعت جملة الطلبات الموافق عليها لتمويل شراء مساكن إلى 1100 قرض بقيمة إجمالية 880 مليون ريال حتى نهاية الربع الأول من العام 2011.
ـ الخلل في التوزيع المكاني للسكان والأنشطة والخدمات على رقعة المملكة وما ظهر من تركز واضح للسكان والخدمات والأنشطة في عدد محدود من المدن وزيادة سكان هذه المدن بشكل مطرد مما أدى إلى وجود مناطق جاذبة ومناطق طاردة للسكان.
وظهور فوارق بين مناطق المملكة من حيث مستوى التنمية ونصيب المناطق من الخدمات والمرافق والوظائف مما أدى إلى الضغط على الخدمات والأراضي والوحدات السكنية وارتفاع تكاليفها.
وسبق أن صدرت الاستراتيجية الوطنية العمرانية في 1422 والتي تهدف إلى صياغة وصناعة لمستقبل التنمية العمرانية بالمملكة.. وتمثل هذه الاستراتيجية رؤية جديدة وشجاعة لتوسع رحاب التنمية وزيادة رقعة العمران وتخفيف الاكتظاظ السكاني بمدننا الكبرى وبالتالي فهي طريق المملكة للعبور إلى الألفية الثالثة، إلا أنه وبالرغم من مرور 10 سنوات لم يتم تفعيل الاستراتيجية بالشكل المطلوب.
ـ على الرغم من أهمية السوق العقاري في المملكة والذي يشكل نسبة 6.8% من الناتج المحلي الإجمالي إلا أنه يفتقر إلى وجود مرجعية رسمية واحدة للقطاع العقاري مسؤولة عن شؤون القطاع، مما أدى إلى عدد من السلبيات انعكست على الإسكان من أهمها غياب العديد من التشريعات العقارية التي تنظم أعمال القطاع، وتعثر عدد من المساهمات العقارية "قبل إيقافها" وتورط عدد كبير من المواطنين في بعض المساهمات بسبب عدم الوضوح والشفافية في التعاملات واستغلالهم وخاصة أن بعض المساهمات كان وهمية مما ساهم في ضياع مدخرات الكثير من المواطنين.
ـ عدم رغبة بعض المواطنين في سكن الشقق السكنية والعمائر.
ـ ارتفاع عدد العمالة غير السعودية ساهم في ارتفاع الطلب على الوحدات السكنية وبالتالي ارتفاع الإيجارات.
اهتمام الدولة
وأوضح القويحص في حديثه إلى "الوطن" أن قطاع الإسكان يحظى باهتمام متنامٍ من لدن الدولة، فمنذ الطفرة الاقتصادية التي عاشتها المملكة في منتصف السبعينات الميلادية بادرت الحكومة بتوفير الوحدات السكنية وما يصاحبها من الخدمات والمرافق الخاصة بالبنية التحتية مثل شبكات المياه، والصرف الصحي، والكهرباء، والاتصالات، وسفلتة الطرق لمعظم المدن الرئيسية في المملكة. وبيّن أن الحكومة السعودية اعتمدت في العقود الماضية مجموعة من البرامج التي نتج عنها تجربة إسكانية فريدة، شكلت منظومة من التكامل الذي أدى في النهاية إلى تحقيق نقلة إسكانية نوعية وكمية في كل مدينة وقرية، مشيرا إلى أن منظومة الإسكان بالمملكة تضم وسائل متعددة من أهمها برامج منح الأراضي، وقروض صندوق التنمية العقاري، وبرامج الإسكان الحكومي بشقيه العام والخاص، وبرنامج دعم إنشاء وتطوير صناعة البناء، وتوفير مرافق وخدمات الأحياء والمناطق السكنية، فيما تمت إعادة تشكيل وزارة الإسكان وتخصيص مبلغ 250 مليار ريال لتنفيذ 500 ألف وحدة سكنية هذا إلى جانب ما سبق اعتماده لهيئة الإسكان مبلغ 16 مليارا لتنفيذ ما يزيد على 10 آلاف وحدة سكنية.
قرارات الشورى لمعالجة الإسكان
وزاد القويحص على ذلك بالقول إن مجلس الشورى اهتم خلال السنوات الماضية بدراسة العديد من قضايا التنمية المستدامة لمختلف القطاعات ومن ضمنها قطاع الإسكان والعقار، مشيرا إلى أن المجلس ظل يؤكد على أهمية توفير المسكن الملائم في المملكة لكافة المواطنين المحتاجين للسكن، من خلال قراراته التي تصدر عنه سواء عند مناقشة المشكلة من خلال التقارير السنوية للأجهزة الحكومية والتي لها علاقة مباشرة بالإسكان أو من خلال الأنظمة واللوائح التي يقرها المجلس أو عند مناقشة الخطة الخمسية للدولة والتي تعدها وزارة الاقتصاد والتخطيط.
وأوجز أبرز القرارات التي أصدرها مجلس الشورى حول موضوع الإسكان:
• القرار رقم 35/25 وتاريخ 26/ 5/ 1425 الخاص بالموافقة على الأهداف العامة لحل مشكلة الإسكان على المدى القريب والبعيد.
•القرار 10/13 وتاريخ 20/ 4/ 1428 الخاص بالموافقة على مشروع الهيئة العامة للإسكان والتنمية العقارية وقد صدرت الموافقة على إنشاء الهيئة العامة للإسكان وأصبحت وزارة حاليا. ـ القرار82/77 وتاريخ 26/ 2/ 1424 المتضمن تكليف وزارة الأشغال العامة والإسكان بإعداد الاستراتيجية الوطنية للإسكان بمشاركة فريق علمي من الجامعات ومراكز البحوث والهيئات الاستشارية والقطاع الخاص.
• القرار رقم 46/33 وتاريخ 28/ 6/ 1430: الذي تضمن قيام صندوق التنمية العقارية بتوحيد مبلغ القرض المقدم للمواطنين في مختلف مناطق المملكة، وتحديث نظام الصندوق بما ينسجم مع نظام الهيئة العامة للإسكان، والأنظمة ذات العلاقة ورفع رأس مال الصندوق المدفوع ليصبح مئتي ألف مليون ريال، وزيادة مبلغ القرض العقاري إلى خمسمئة ألف ريال؛ لمواجهة تكاليف البناء المرتفعة، إلى جانب دراسة وضع آلية للتعاون بين الصندوق، والمؤسسات المالية التجارية؛ لمنح تمويل إضافي لمن يرغب من مقترضي الصندوق؛ تحقيقا لمصلحة المقترض، والصندوق، والمؤسسات المالية التجارية، وإلغاء شرط تملك الأرض عند التقدم لطلب قرض من الصندوق، وتكليف جهة محايدة متخصصة بدراسة أداء الصندوق السابق؛ وصولا لما يجب عمله في المستقبل.
• القرار رقم 37/34 وتاريخ 8/22/ 1426 ومضمونه إيقاف منح الأراضي بمساحات كبيرة، وقصر المنح على المواطنين الذين لم يمنحوا، وفي حدود ما يلزم للسكن، وفي مخططات صالحة للبناء، وتتوافر فيها الخدمات.
• القرار رقم 26/19 وتاريخ 10/ 5/ 1425 ومضمونه أن تقوم وزارة المالية "مصلحة الزكاة والدخل" بجباية الزكاة على الأراضي المعدة للتجارة؛ لصرفها في المصارف الشرعية، وأن تنظم وزارة التجارة والصناعة – بالتنسيق مع الجهات المعنية – سوق تجارة الأراضي بما يضبط شؤونه ويساعد على تحقيق جباية الزكاة.
• القرار الخاص بالموافقة على أنظمة الرهن والتمويل العقاري.
• القرار الخاص بفرض رسوم بلدية على الأراضي البيضاء.
