أصدرت المحكمة العامة بالرياض حكماً يقضي بإسقاط شرط البراءة من العيوب الخفية في عقد من عقود التمويل العقاري، واعتبر الحكم أن شرط البراءة من العيوب الخفية يعتبر شرطاً تعسفياً لأن العقد خلا من ضمانات العقار، وعلى الرغم من أن العقد «محل النزاع» يعد من عقود الإذعان التي يكون أحد طرفي العقد أقوى من الطرف الآخر، إلا أن المحكمة بسلطتها القضائية تصدت لذلك الشرط بإسقاطه تحقيقاً للعدالة الناجزة.
واستند الحكم الذي جاء بعد الدراسة والمداولة، إلى أن العقد قد أبرم بصيغة موحدة لا يمكن للمدعي مناقشتها أو تعديلها استناداً إلى العقود الموحدة للتمويل العقاري الصادرة عن البنك المركزي، مما اعتبرته الدائرة التي فصلت في الدعوى أنه إثبات على أن العقد يعتبر من عقود الإذعان التي لا يملك فيها المتعاقد سلطة التعديل والتغيير.
العيوب الخفية
والعيوب الخفية، وهو المصطلح الذي يتكرر دوماً في عقود المباني، ويُعرف بأنه كل ما ينتقص من قيمته نقصاً محسوساً أو التي تجعله غير صالح لاستعماله في ما أعد له بحسب طبيعته أو بمقتضى العقد، وهي عيوب لا يتم اكتشافها غالباً إلا بعد شراء العقار، ويمكن للعيوب أن تكون في صور مختلفة ومن ذلك تسرب المياه على مستوى القنوات أو ظهور تشكلات من الرطوبة على الجدران أو تسرب للمياه بعد خلل في العزل بالأسطح أو الشقوق الهيكلية في الأعمدة والجدران، ويعد أخطرها ما ينال من سلامة المبنى مثل عيوب في القواعد والأساسات والأعمدة.
طلب التعويض
وبحسب قانونيين فإن البائع ملزم بضمان العيوب الخفية متى استوفت جملة من الشروط من أهمها، ألا يكون العيب ظاهراً قبل عملية الشراء، وحتى يتم إثبات أن العيب حصل قبل الشراء فإن ذلك يتطلب خبرة لإثبات ذلك من قبل أهل الخبرة في ذلك ممن تندبهم المحكمة لذلك.
يذكر أن البنك المركزي «ساما»، أعلن في 2020م، بأن العقود التمويلية العقارية، باتت ذات صيغة موحدة، وتلتزم بها الجهات المالية التمويلية الخاضعة تحت إشرافها، التي تضمنت حداً أدنى من التعليمات التي يجب على جهات التمويل الالتزام بها، ومنها بنود خاصة بحالات العجز الكلي والوفاة، وألزم المركز بموجب تلك العقود ألا تتعارض بنود العقود مع التعليمات الصادرة عن البنك، إضافة إلى الحصول على عدم ممانعة البنك قبل طرح أي خدمة أو منتج تمويلي جديد.
ما هو السند لحكم المحكمة؟
«إذا تم العقد بطريق الإذعان وتضمن شروطاً تعسفية؛ فللمحكمة أن تعدلها أو تعفي الطرف المذعن منها وفقاً لما تقتضيه العدالة، ويقع باطلاً كل اتفاق على خلاف ذلك».
واستند الحكم الذي جاء بعد الدراسة والمداولة، إلى أن العقد قد أبرم بصيغة موحدة لا يمكن للمدعي مناقشتها أو تعديلها استناداً إلى العقود الموحدة للتمويل العقاري الصادرة عن البنك المركزي، مما اعتبرته الدائرة التي فصلت في الدعوى أنه إثبات على أن العقد يعتبر من عقود الإذعان التي لا يملك فيها المتعاقد سلطة التعديل والتغيير.
العيوب الخفية
والعيوب الخفية، وهو المصطلح الذي يتكرر دوماً في عقود المباني، ويُعرف بأنه كل ما ينتقص من قيمته نقصاً محسوساً أو التي تجعله غير صالح لاستعماله في ما أعد له بحسب طبيعته أو بمقتضى العقد، وهي عيوب لا يتم اكتشافها غالباً إلا بعد شراء العقار، ويمكن للعيوب أن تكون في صور مختلفة ومن ذلك تسرب المياه على مستوى القنوات أو ظهور تشكلات من الرطوبة على الجدران أو تسرب للمياه بعد خلل في العزل بالأسطح أو الشقوق الهيكلية في الأعمدة والجدران، ويعد أخطرها ما ينال من سلامة المبنى مثل عيوب في القواعد والأساسات والأعمدة.
طلب التعويض
وبحسب قانونيين فإن البائع ملزم بضمان العيوب الخفية متى استوفت جملة من الشروط من أهمها، ألا يكون العيب ظاهراً قبل عملية الشراء، وحتى يتم إثبات أن العيب حصل قبل الشراء فإن ذلك يتطلب خبرة لإثبات ذلك من قبل أهل الخبرة في ذلك ممن تندبهم المحكمة لذلك.
يذكر أن البنك المركزي «ساما»، أعلن في 2020م، بأن العقود التمويلية العقارية، باتت ذات صيغة موحدة، وتلتزم بها الجهات المالية التمويلية الخاضعة تحت إشرافها، التي تضمنت حداً أدنى من التعليمات التي يجب على جهات التمويل الالتزام بها، ومنها بنود خاصة بحالات العجز الكلي والوفاة، وألزم المركز بموجب تلك العقود ألا تتعارض بنود العقود مع التعليمات الصادرة عن البنك، إضافة إلى الحصول على عدم ممانعة البنك قبل طرح أي خدمة أو منتج تمويلي جديد.
ما هو السند لحكم المحكمة؟
«إذا تم العقد بطريق الإذعان وتضمن شروطاً تعسفية؛ فللمحكمة أن تعدلها أو تعفي الطرف المذعن منها وفقاً لما تقتضيه العدالة، ويقع باطلاً كل اتفاق على خلاف ذلك».
