في الوقت الذي بدأت فيه عجلة المشاريع التنموية بالتسارع لتطوير مختلف المناطق بالمملكة وما رافقها من نزع ملكيات وتسليم تعويضات لأصحابها، بدأ العديد من المسوقين العقاريين في تسويق عقاراتهم اعتمادا على إشاعات حول مشاريع مستقبلية تستهدف نزع ملكيات في مناطق معينة ما يؤدي لرفع أسعار العقارات في تلك المناطق بشكل سريع.
ورصدت «الوطن» عددا من الأخبار المضللة التي يتم تداولها حول نزع الملكيات في محافظة القطيف، ليتم بعدها إطلاق حملة تسويق عقاري للعقارات القريبة من تلك المنطقة والتي يمكن أن تكون بديلة للعقارات المنزوعة، ويتم رفع أسعارها بمبرر قلة العرض وزيادة الطلب.
وقد حركت المشاريع التنموية في محافظة القطيف على مدى عقد كامل حركة العقار في المحافظة إلا أنها وبحكم محدودية المخططات السكنية في المحافظة رفعت الأسعار بشكل مضاعف، وزاد في رفع الأسعار إطلاق إشاعات حول تنفيذ مشاريع حكومية، ونزع ملكيات لزيادة الطلب على العقار الذي يعاني من ركود بشكل عام.
تأثير المشاريع
ويرى رجل الأعمال والمستثمر العقاري شاكر بن أحمد آل نوح، أن محافظة القطيف شهدت في السنوات الأخيرة إطلاق حزمة مشاريع تنموية تسهم في تعزيز حضارتها ومكانتها، من ذلك مشاريع التحسين والتوسعة شاملةً للهدم والإزالة وفق رؤية مستقبلية لولادة مشاريع كبيرة تستوعب احتياجات المجتمع ومن فيه، وأضاف موضحًا «لا شك أن الاقتصاد هو من أول المتأثرين المباشرين بمثل هذه المشاريع، ومن الطبيعي أن تؤثر في المجال الاستثماري والعقاري وتسهم في تعزيز الحراك الاقتصادي والتنموي، وهذا بدوره ينعكس طرديًا على أسعار العقارات، وأسعار مواد البناء التي تدخل بشكل جوهري في العقار، وكذا ارتفاع قيمة الإيجارات وإيجار المساكن بمختلف فئاتها».
منوهًا «نادرًا ما يحدث هناك تراجع كبير في سعر العقارات في أي بلد إلا إذا حدثت هناك مؤثرات كبرى تهدد الاقتصاد أو الأمن، ونحن في المملكة ولله الحمد نمتلك اقتصادًا قويًا ينمو باعتدال، ويتطور بفكر اقتصادي متنور مدعوم بثوابت رزينة تمتد جذورها إلى مئات السنين وهي مستقرة وثابتة».
الطبيعة الجغرافية
مضيفا إن الطبيعة الجغرافية لمحافظة القطيف تمتاز بوجود بعض المحددات التنموية؛ حيث يحيطها البحر من الجهة الشرقية، وتتوسطها مساحات كبيرة من الأراضي الزراعية والنخيل، ليس هذا فحسب بل تخترقها من الجنوب إلى الشمال خطوط النفط والغاز، ولا ننسى تأثير محجوزات شركة أرامكو السعودية (وهي عبارة عن امتيازات لأرامكو تشمل 26% من الأراضي الواقعة ضمن النطاق العمراني في القطيف وتصل إلى 16.094 هكتارا «مما جعل هناك شحًا في الأراضي المناسبة للتخطيط والملائمة للسكن، وبما أن مشاريع نزع الملكية تسهم في زيادة الطلب على الأراضي والوحدات السكنية فقد يتسبب ذلك في ارتفاع الأسعار، وزيادتها ضمن القاعدة الاقتصادية المعروفة بالعرض والطلب، وحتما عند زيادة الطلب سوف يرتفع السعر خصوصًا أن المخزون من الأراضي المتاحة للسكن العمراني محدود وقد يكون في سبيله للنفاد».
مقترحات وحلول
وأكمل «لا بد من التفكير في ضوابط خاصة وتشريعات مبتكرة لمواجهة ذلك حتى لا تتجاوز الأسعار الحدود المعقولة ونذكر منها:
• إعادة النظر في قيود وزارة الزراعة خصوصًا للأراضي المجاورة للعمران، والقريبة من الأراضي السكنية، ولا توجد بها مقومات زراعية أو شبكات صرف، وهي مهملة منذ سنوات طويلة ولا جدوى من زراعتها.
• مراجعة محجوزات شركة أرامكو السعودية وفك الحجز عن بعض الأراضي وإدخالها ضمن النطاق السكني لتوفير مزيد من المساحات للسكن والخدمات لتسهم في المحافظة على عدم ارتفاع الأسعار.
• النظر في زيادة ارتفاع المباني في بعض المحاور ومنها الطرق الجديدة التي تم نزع ملكياتها مثل طريق الملك عبدالعزيز، وطريق الرياض من خلال عمل دراسات متخصصة لمعالجة التشكيل البصري للواجهات وإبراز الوجه الحضاري للمدينة».
ولفت «في هذا المقام لا بد من الإشادة بوزارة البلديات والإسكان للتعديلات الأخيرة على ضوابط البناء التي حققت مزيدا من الاستفادة من بعض المساحات في الأرض التي نتوقع لها أن تسهم بقدر كبير في تمكين الأسر من توفير وحدات أكثر ضمن السكن القائم أو المقترح، وكذلك حزم مشاريع الإسكان المتنوع المستمرة والقروض الميسرة».
عقوبة إطلاق الشائعات
وترى الاستشارية القانونية أنصاف الخنيزي «أن الإشاعات الاقتصادية جريمة يعاقب عليها القانون السعودي بصرامة، وذلك وفقا لعدة أنظمة، منها نظام مكافحة الجرائم المعلوماتية، نظام المنافسة ونظام السوق المالية».
ولفتت أن نشر «أخبار كاذبة» باستخدام تقنية المعلومات والاتصالات جريمة إلكترونية تصنف ضمن لائحة «الجرائم الكبرى الموجبة للتوقيف؛ فلقد نصت المادة السادسة من نظام مكافحة الجرائم المعلوماتية الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/17) بتاريخ 1428/03/08هـ على أنه (يعاقب بالسجن مدة لا تزيد على خمس سنوات وبغرامة لا تزيد على ثلاثة ملايين ريال أو بإحدى هاتين العقوبتين كل شخص يقوم بإنتاج ما من شأنه المساس بالنظام العام أو القيم الدينية، أو الآداب العامة أو حرمة الحياة الخاصة، أو إعداده أو إرساله أو تخزينه عن طريق الشبكة المعلوماتية أو أحد أجهزة الحاسب الآلي)، وقد تم تعديل المادة سالفة الذكر بموجب المرسوم الملكي رقم (م/45) بتاريخ 1436/07/22هـ، لتعطي صلاحية القاضي «جواز تضمين الحكم الصادر بتحديد العقوبة النص على نشر ملخصه على نفقة المحكوم عليه في صحيفة أو أكثر من الصحف المحلية أو في أي وسيلة أخرى مناسبة، وذلك بحسب نوع الجريمة المرتكبة، وجسامتها، وتأثيرها، على أن يكون النشر بعد اكتساب الحكم الصفة النهائية».
خرق نظام المنافسة
وأكملت «استنادا على المادة رقم 9 من نظام مكافحة الجرائم الإلكترونية فإنه يعاقب أيضا كل من حرض أو ساعد أو اتفق على ارتكاب أي من الأفعال الجرمية آنفة الذكر بالعقوبة المقررة للفاعل الأصلي».
وأضافت موضحة أن نشر إشاعات كاذبة عن الشركات أو المنتجات المنافسة يعتبر خرقا لنظام المنافسة الذي يهدف إلى ضمان المنافسة العادلة في السوق، فلقد نصت المادة الخامسة من نظام المنافسة الصادر بالمرسوم الملكي (م/75) بتاريخ 1440/06/29هـ على حظر أي ممارسة أو تصرف يؤدي إلى الإخلال بالمنافسة المشروعة، بما في ذلك الاتفاقيات أو العقود أو التحالفات التي تهدف إلى السيطرة على الأسعار أو الشروط التجارية أو الحد من الدخول إلى السوق. هذا يشمل نشر الشائعات بهدف رفع أسعار السلع، وهي ممارسة من شأنها تقليل المنافسة في السوق أو منعها، إضافة إلى حماية المستثمرين من المعلومات المضللة وضمان نزاهة الأسواق المالية.:
العناصر المؤثرة في قيمة العقار:
• البعد والقرب من مركز المدينة.
• مدى توفر خدمات البنية التحتية.
• القرب من الخدمات العامة.
• القرب من مراكز التسوق والخدمات المساندة وغيرها من عناصر الجذب الأخرى.
• سهولة الوصول وارتباط الموقع بشبكة الطرق الرئيسية.
• توفر عناصر النقل العام.
• القرب من مقرات العمل الرئيسية.
مقترحات لخفض التكاليف العقارية:
- ابتكار أساليب وأنماط جديدة تسهم في تقليل تكاليف الإنشاء.
- حث المصممين والمكاتب الهندسية على ضرورة مراجعة أحجام الكتل الخرسانية والمسلحة.
- الاستفادة القصوى من إدخال أنظمة الطاقة البديلة لتقليص تكاليف إيصال التيار الكهربائي والاستهلاك الشهري (الطاقة الشمسية).
- إعادة النظر في تصميم الوحدات السكنية والحد من المساحات المهدرة.
- التوجيه بأن تكون الأحياء الجديدة والضواحي السكنية البعيدة متكاملة الخدمات والمرافق لتشجيع الراغبين.
- تأهيل المقاولين والمطورين ومحاسبة المخالفين منهم.
- إيجاد قنوات إقراض متعددة وتنافسية لتوفير طرق تمويل ميسرة ومتنوعة.
- تشجيع الشركات الكبرى والمتوسطة على إقراض موظفيها لغرض السكن على غرار شركة أرامكو وسابك وغيرهما من الشركات التي لديها برامج إسكان مميزة.
- تشجيع الشركات الكبرى المتخصصة في التطوير الشامل على الدخول في السوق المحلي لتجهيز مدن متكاملة العناصر بدلا من التطوير المجزأ.
ورصدت «الوطن» عددا من الأخبار المضللة التي يتم تداولها حول نزع الملكيات في محافظة القطيف، ليتم بعدها إطلاق حملة تسويق عقاري للعقارات القريبة من تلك المنطقة والتي يمكن أن تكون بديلة للعقارات المنزوعة، ويتم رفع أسعارها بمبرر قلة العرض وزيادة الطلب.
وقد حركت المشاريع التنموية في محافظة القطيف على مدى عقد كامل حركة العقار في المحافظة إلا أنها وبحكم محدودية المخططات السكنية في المحافظة رفعت الأسعار بشكل مضاعف، وزاد في رفع الأسعار إطلاق إشاعات حول تنفيذ مشاريع حكومية، ونزع ملكيات لزيادة الطلب على العقار الذي يعاني من ركود بشكل عام.
تأثير المشاريع
ويرى رجل الأعمال والمستثمر العقاري شاكر بن أحمد آل نوح، أن محافظة القطيف شهدت في السنوات الأخيرة إطلاق حزمة مشاريع تنموية تسهم في تعزيز حضارتها ومكانتها، من ذلك مشاريع التحسين والتوسعة شاملةً للهدم والإزالة وفق رؤية مستقبلية لولادة مشاريع كبيرة تستوعب احتياجات المجتمع ومن فيه، وأضاف موضحًا «لا شك أن الاقتصاد هو من أول المتأثرين المباشرين بمثل هذه المشاريع، ومن الطبيعي أن تؤثر في المجال الاستثماري والعقاري وتسهم في تعزيز الحراك الاقتصادي والتنموي، وهذا بدوره ينعكس طرديًا على أسعار العقارات، وأسعار مواد البناء التي تدخل بشكل جوهري في العقار، وكذا ارتفاع قيمة الإيجارات وإيجار المساكن بمختلف فئاتها».
منوهًا «نادرًا ما يحدث هناك تراجع كبير في سعر العقارات في أي بلد إلا إذا حدثت هناك مؤثرات كبرى تهدد الاقتصاد أو الأمن، ونحن في المملكة ولله الحمد نمتلك اقتصادًا قويًا ينمو باعتدال، ويتطور بفكر اقتصادي متنور مدعوم بثوابت رزينة تمتد جذورها إلى مئات السنين وهي مستقرة وثابتة».
الطبيعة الجغرافية
مضيفا إن الطبيعة الجغرافية لمحافظة القطيف تمتاز بوجود بعض المحددات التنموية؛ حيث يحيطها البحر من الجهة الشرقية، وتتوسطها مساحات كبيرة من الأراضي الزراعية والنخيل، ليس هذا فحسب بل تخترقها من الجنوب إلى الشمال خطوط النفط والغاز، ولا ننسى تأثير محجوزات شركة أرامكو السعودية (وهي عبارة عن امتيازات لأرامكو تشمل 26% من الأراضي الواقعة ضمن النطاق العمراني في القطيف وتصل إلى 16.094 هكتارا «مما جعل هناك شحًا في الأراضي المناسبة للتخطيط والملائمة للسكن، وبما أن مشاريع نزع الملكية تسهم في زيادة الطلب على الأراضي والوحدات السكنية فقد يتسبب ذلك في ارتفاع الأسعار، وزيادتها ضمن القاعدة الاقتصادية المعروفة بالعرض والطلب، وحتما عند زيادة الطلب سوف يرتفع السعر خصوصًا أن المخزون من الأراضي المتاحة للسكن العمراني محدود وقد يكون في سبيله للنفاد».
مقترحات وحلول
وأكمل «لا بد من التفكير في ضوابط خاصة وتشريعات مبتكرة لمواجهة ذلك حتى لا تتجاوز الأسعار الحدود المعقولة ونذكر منها:
• إعادة النظر في قيود وزارة الزراعة خصوصًا للأراضي المجاورة للعمران، والقريبة من الأراضي السكنية، ولا توجد بها مقومات زراعية أو شبكات صرف، وهي مهملة منذ سنوات طويلة ولا جدوى من زراعتها.
• مراجعة محجوزات شركة أرامكو السعودية وفك الحجز عن بعض الأراضي وإدخالها ضمن النطاق السكني لتوفير مزيد من المساحات للسكن والخدمات لتسهم في المحافظة على عدم ارتفاع الأسعار.
• النظر في زيادة ارتفاع المباني في بعض المحاور ومنها الطرق الجديدة التي تم نزع ملكياتها مثل طريق الملك عبدالعزيز، وطريق الرياض من خلال عمل دراسات متخصصة لمعالجة التشكيل البصري للواجهات وإبراز الوجه الحضاري للمدينة».
ولفت «في هذا المقام لا بد من الإشادة بوزارة البلديات والإسكان للتعديلات الأخيرة على ضوابط البناء التي حققت مزيدا من الاستفادة من بعض المساحات في الأرض التي نتوقع لها أن تسهم بقدر كبير في تمكين الأسر من توفير وحدات أكثر ضمن السكن القائم أو المقترح، وكذلك حزم مشاريع الإسكان المتنوع المستمرة والقروض الميسرة».
عقوبة إطلاق الشائعات
وترى الاستشارية القانونية أنصاف الخنيزي «أن الإشاعات الاقتصادية جريمة يعاقب عليها القانون السعودي بصرامة، وذلك وفقا لعدة أنظمة، منها نظام مكافحة الجرائم المعلوماتية، نظام المنافسة ونظام السوق المالية».
ولفتت أن نشر «أخبار كاذبة» باستخدام تقنية المعلومات والاتصالات جريمة إلكترونية تصنف ضمن لائحة «الجرائم الكبرى الموجبة للتوقيف؛ فلقد نصت المادة السادسة من نظام مكافحة الجرائم المعلوماتية الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/17) بتاريخ 1428/03/08هـ على أنه (يعاقب بالسجن مدة لا تزيد على خمس سنوات وبغرامة لا تزيد على ثلاثة ملايين ريال أو بإحدى هاتين العقوبتين كل شخص يقوم بإنتاج ما من شأنه المساس بالنظام العام أو القيم الدينية، أو الآداب العامة أو حرمة الحياة الخاصة، أو إعداده أو إرساله أو تخزينه عن طريق الشبكة المعلوماتية أو أحد أجهزة الحاسب الآلي)، وقد تم تعديل المادة سالفة الذكر بموجب المرسوم الملكي رقم (م/45) بتاريخ 1436/07/22هـ، لتعطي صلاحية القاضي «جواز تضمين الحكم الصادر بتحديد العقوبة النص على نشر ملخصه على نفقة المحكوم عليه في صحيفة أو أكثر من الصحف المحلية أو في أي وسيلة أخرى مناسبة، وذلك بحسب نوع الجريمة المرتكبة، وجسامتها، وتأثيرها، على أن يكون النشر بعد اكتساب الحكم الصفة النهائية».
خرق نظام المنافسة
وأكملت «استنادا على المادة رقم 9 من نظام مكافحة الجرائم الإلكترونية فإنه يعاقب أيضا كل من حرض أو ساعد أو اتفق على ارتكاب أي من الأفعال الجرمية آنفة الذكر بالعقوبة المقررة للفاعل الأصلي».
وأضافت موضحة أن نشر إشاعات كاذبة عن الشركات أو المنتجات المنافسة يعتبر خرقا لنظام المنافسة الذي يهدف إلى ضمان المنافسة العادلة في السوق، فلقد نصت المادة الخامسة من نظام المنافسة الصادر بالمرسوم الملكي (م/75) بتاريخ 1440/06/29هـ على حظر أي ممارسة أو تصرف يؤدي إلى الإخلال بالمنافسة المشروعة، بما في ذلك الاتفاقيات أو العقود أو التحالفات التي تهدف إلى السيطرة على الأسعار أو الشروط التجارية أو الحد من الدخول إلى السوق. هذا يشمل نشر الشائعات بهدف رفع أسعار السلع، وهي ممارسة من شأنها تقليل المنافسة في السوق أو منعها، إضافة إلى حماية المستثمرين من المعلومات المضللة وضمان نزاهة الأسواق المالية.:
العناصر المؤثرة في قيمة العقار:
• البعد والقرب من مركز المدينة.
• مدى توفر خدمات البنية التحتية.
• القرب من الخدمات العامة.
• القرب من مراكز التسوق والخدمات المساندة وغيرها من عناصر الجذب الأخرى.
• سهولة الوصول وارتباط الموقع بشبكة الطرق الرئيسية.
• توفر عناصر النقل العام.
• القرب من مقرات العمل الرئيسية.
مقترحات لخفض التكاليف العقارية:
- ابتكار أساليب وأنماط جديدة تسهم في تقليل تكاليف الإنشاء.
- حث المصممين والمكاتب الهندسية على ضرورة مراجعة أحجام الكتل الخرسانية والمسلحة.
- الاستفادة القصوى من إدخال أنظمة الطاقة البديلة لتقليص تكاليف إيصال التيار الكهربائي والاستهلاك الشهري (الطاقة الشمسية).
- إعادة النظر في تصميم الوحدات السكنية والحد من المساحات المهدرة.
- التوجيه بأن تكون الأحياء الجديدة والضواحي السكنية البعيدة متكاملة الخدمات والمرافق لتشجيع الراغبين.
- تأهيل المقاولين والمطورين ومحاسبة المخالفين منهم.
- إيجاد قنوات إقراض متعددة وتنافسية لتوفير طرق تمويل ميسرة ومتنوعة.
- تشجيع الشركات الكبرى والمتوسطة على إقراض موظفيها لغرض السكن على غرار شركة أرامكو وسابك وغيرهما من الشركات التي لديها برامج إسكان مميزة.
- تشجيع الشركات الكبرى المتخصصة في التطوير الشامل على الدخول في السوق المحلي لتجهيز مدن متكاملة العناصر بدلا من التطوير المجزأ.
