المناطق: محمد بن غرسان، أحمد العتيبي، عبدالله سهل
في خضم سباق الإعلانات والترويج لتملك مساكن العمر تورط كثير من المحتاجين للدعم السكني من المواطنين بمساكن ظهرت عيوبها الجوهرية، من سقوط في الأسقف، وتصدعات في الجدران بسبب انهيارات التربة، ومشاكل في الكهرباء، وتهالك في المواد الصحية بعد بنائها بأساسات ركيكة ومواد رديئة لجأ إليها بعض المقاولين لخفض تكلفة تشييد المباني.
ووقع المواطنون المحتاجون للسكن، والذين تورطوا في الغش التجاري، ضحية كذلك لأقساط مرهقة لجيوبهم على مدار 25 عاما، وذلك بعد شرائهم تلك المساكن المعيبة بتمويل من البنوك.
ولا يقتصر الأمر على ذوي الدخل المحدود الذين بادروا لشراء شقق أو مساكن متواضعة، بل كان شاملا، فطال زبائن الفلل الجاهزة الذين وجدوا أنفسهم بين مطرقة الحاجة للاستقرار وشراء بيت العمر، وسندان جودة الفلل المعروضة في السوق العقاري.
بادر البعض إلى الشراء والاقتراض وتحمل أقساط طويلة الأجل، لكنه اصطدم بكون العقار غير مناسب وجودته متدنية، وسرعان ما ظهرت فيه العيوب التي تحتاج إلى الصيانة المكلفة، حتى اضطر بعضهم للبيع بسعر متدنٍ للنجاة من العناء والمشقة في المعالجة والإصلاح.
ومن هنا برزت الحاجة ملحة إلى وثيقة تأمين تضمن المبنى من العيوب، وإلى وثيقة جودة تتحملها جهات رسمية يمكنها أن تطمئن الشاري إلى أنه لن يفاجئ بأنه سيضطر لإجراء الصيانة والإصلاح لعيوب جوهرية ناجمة عن التلاعب والغش في المواد والنوعية والتصميم والتنفيذ وغيرها.
خسارة الشراء
بين المواطن عبدالرحمن حمود البكري لـ«الوطن»، أنه اشترى مسكنا بمبلغ مليوني ريال من أحد المقاولين، وبعد مدة 7 أشهر تقريبا من السكن ظهرت بعض العيوب، منها تسريبات الماء، ومشاكل في الصرف الصحي وغيرها، وبالتواصل مع البائع أكد أن علاقته بالعقار انتهت بالبيع، وأنه بإمكان المشتري التواصل مع شركات الضمان مباشرة، كونها هي المسؤولة عما بعد البيع.
وبين المواطن مشعل محمد آل محيي، أنه اشترى منزلا جاهزا من مقاول بمبلغ تجاوز الـ2 مليون ريال، واكتشف بعد مرور نحو عام ونصف العام أن هناك ميولا كبيرا في أرضية المنزل، موضحا أنه بعد المشاورة قرر بيع المنزل نهائيا وتحمل خسارة المبالغ المضاعفة من البنك، إضافة إلى الخسائر المالية الأخرى التي تكبدها عند السكن بالمنزل.
بدوره، قال المواطن عماد محمد عسيري، إنه اشترى مسكنا في مدينة أبها عن طريق البنك، وبأقساط شهرية تصل إلى 9 آلاف ريال لمدة 20 عاما، ليفاجئ بوجود عيوب فنية في التمديدات الكهربائية والصحية داخل المنزل، وكان البائع يرسل له بعض العمالة التي تعالج المشكلة بشكل موضعي وتغادر، لكن المشكلة سرعان ما تتجدد لاحقا.
وحدات الكراتين
يقول رئيس لجنة التقييم العقاري والخبراء بالتشييد والبناء بالغرفة التجارية بجدة عبدالله الأحمري لـ«الوطن»: «كثير من المواطنين يعانون هذه الظاهرة السيئة التي حصلت في بعض مناطق المملكة، وسمعنا ورأينا أكثر من مرة عن انهيار هنا أو هناك، أو تهالك في المواد، سواء كان في الوحدات السكنية فيلا دوبليكس أو فيلا منفصلة أو متصلة، أو كانت شقة في عمارة، كما سمعنا أن كثيرا من المتعاملين في السوق أطلقوا عليها وحدات الكراتين لتنفيذها السيئ، ولكن أعتقد أن وزارة الإسكان بدأت في التوجه بطلب تأمين على جميع الوحدات السكنية لدى شركات التأمين، ولما طبق هذا فسيخدم المستهلك، ويشعره بالاطمئنان حين يشتري وحدته السكنية».
3 فئات للمقاولين
ذكر رئيس مجلس إدارة المجلة العقارية ماجد العرابي الحارثي لـ«الوطن»، أن هناك 3 فئات للمطورين العقاريين غير المتميزين والناجحين في السوق حاليا، أولها فئة تشكل 1% من المنفذين للعقارات لا يلتزمون بالجودة في التنفيذ، وثانيها فئة حديثة معرفة بالسوق، ولا تملك الخبرة الكافية، وهؤلاء في الغالب يتحكم فيهم المقاول، الذي يبحث عن مصلحته في تسريع التنفيذ، وتقليل الكميات، لتخفيف الخسارة، ورفع نسبة الرفع عند البيع، فيما الفئة الأخيرة وتعتبر حديثة في السوق نوعا ما، والتي يقوم من خلالها المقيم بشراء أراض محددة بأسماء مواطنين، ومن ثم ينفذ عليها عقارات مساكن، ويكون تنفيذها بمستوى متدنٍّ في كمية وجودة المواد، لتحقيق الربح العالي.
أقل سعر
من جهته، ذكر المطور العقاري حمزة عبدالهادي القحطاني، أن أغلب المشترين للمنازل لا يركزون بشكل كامل على الجودة التي نُفذ بها المسكن، بل يفكرون أكثر في أن يناسب العقار المبلغ الذي يحوزه، أو ربما يستطيع الحصول عليه من أحد البنوك.
حلول مناسبة
وحول الحلول لمشاكل بيع تلك المساكن السيئة، أوضح رئيس مجلس إدارة المجلة العقارية ماجد الحارثي، «يفترض أن يفحص المشتري المسكن كليا، ومن شركات أو مهندسين معتمدين قبل الشراء، كما يتطلب الأمر من المشتري أن يبحث عن المقاول الذي له تاريخ وسمعة طويلة في السوق، وينفذ المساكن بإشراف ومتابعة مكاتب هندسية معتمدة».
وطالب الحارثي، أن يكون للبنوك دور مهم في هذا الملف، بأن يكون المقاول أو الشركة التي تبيع المنتج للبنك لديه كامل الضمانات اللازمة لأي عيوب تطرأ خلال مدة العقد.
بدوره، يقول المطور العقاري حمزة عبدالهادي القحطاني، إن «من أهم الحلول لمعالجة ملف المساكن السيئة، توعية العملاء بالمنتجات التي أمامهم، وعدم اعتمادهم دوما على أقل سعر، أو النظر للشكليات في المبنى دون الالتفات للأساسيات، والجودة في التمديدات الكهربائية والصرف الصحي وغيرها».
شهادة الجودة
يعود الأحمري للتأكيد أنه «لا بد أن تكون هناك شهادة جودة صادرة من مكاتب هندسية معتمدة، والمهندس هو المسؤول عن إصدار هذه الشهادة التي تمنح شهادة جودة للمنشأة من ناحية المسلحات وتمديدات الكهرباء والتمديدات الصحية، وهذه الشهادة تعطي طمأنينة للمشتري تريحه من مخاوف عيوب الوحدة السكنية التي تأويه هو وأسرته، بعيدا عن الانهيارات والمشاكل والتشققات التي تحصل بعد استخدام الوحدة، وتقلص حجم العيوب الكثيرة التي أساءت كثيرا للشركات وللمقاولين وللمطورين».
ويتابع «أنصح جميع المتعاملين بألا يقدموا على شراء أي وحدة سكنية إلا بعد معاينتها معاينة نافية للجهالة، والتأكد من خلال المكاتب الهندسية، وأن يكون فيها شهادة جودة بالفعل تضمن هذه الوحدات السكنية».
ويضيف «يجب أن يكون هناك تأمين على المنتج من قبل شركات التأمين على المباني، فهذه الشركات لديها مختصون يقومون بفحص المنتج حتى يقدروا قيمة الضمان عليه، لأنهم مسؤولون عن أي خلل يحصل خلال مدة التأمين».
عقوبات صارمة
يؤكد الأحمري «لا بد أن يكون هناك عقاب صارم على كل من نفذ أي وحدة سكنية متهالكة، حتى لا يكون لدينا منتج رديء، ولا بد من شهادة الجودة تعطينا طمأنة للإقدام على شراء الوحدات السكنية، فالمواطن يدفع مبالغ طائلة، والدولة تدفع له دعما ليكون لديه مسكنه الخاص، ويجب إيقاف ضعاف النفوس الذين يغشون في البناء أو يستخدمون أدوات ومواد رديئة تؤثر على المبنى على المدى القريب أو المتوسط، ولا بد أن تكون هناك ضمانات حتى يطمئن المشتري ويعرف أن الجهات الرسمية هي من يحاسب كل من ينتج منتجا رديئا».
الرقابة والمتابعة
يقول الخبير الاقتصادي الدكتور حبيب الله تركستاني، إن من عناصر العمل الإداري الجيد «المراقبة والتقييم»، ويتابع «يجب إنشاء جهة هندسية محايدة تتسم بالشفافية الكافية والحوكمة من واجباتها تقييم ومراقبة عمل المقاول، ووضع الضوابط المبنية على أسس علمية للمشاريع، وبالأخص الاستثمارية منها، ومتابعة عمليات الإنشاء والبناء، وإصدار شهادة معتمدة من خلال هذه الجهة الهندسية المحايدة، تكون هي الجهة المشرفة على عمليات الإنشاء وتضع الضوابط للمشاريع الاستثمارية بالأخص».
الوثيقة الحل المنتظر
يذكر أن وزارة الشؤون البلدية والقروية بصدد تطبيق وثيقة التأمين الإلزامي للمباني الإنشائية التي أُقرّت من مؤسسة النقد العربي السعودي، وسيتم تطبيقها بشكل تدريجي مع تطبيق كود البناء السعودي، وهي لحماية حقوق المُؤمَّن له عن أي عيب في الأعمال الإنشائية التي تضعف من قوة وثبات أو استقرار المبنى، والذي يعود سببه إلى قصور في تصميم المبنى أو المواد المستخدمة في البناء أو فحص التربة أو الإنشاء، حيث إن على شركة التأمين في هذه الحالة تقديم التغطية التأمينية بمبالغ وحدود التغطيات الموضحة في جدول الوثيقة.
وأكدت الوزارة أن وثيقة التأمين على العيوب الخفية يبدأ سريانها بعد صدور شهادة الإشغال للمبنى ولمدة (10) سنوات، وتقع مسؤولية سلامة المبنى إنشائيا بالشراكة بين المقاول (المنفذ) والمصمم المشرف على المبنى.
فئة للمطورون العقاريون
فئة تشكل 1%
لا يكترثون للجودة والإتقان
فئة يتلاعب بها المقاول
فئة جديدة تعتمد على المقيم الذي يشتري وينفذ باسم المواطن
حلول
أن يفحص المشتري المسكن من قبل مختصين
الشراء من مقاول له سمعة بالسوق
يكون للبنوك دور في الضمانات للمشتري
توعية العملاء بالمنتجات التي أمامهم
لا يركز المشتري
على السعر دون الجودة
فئات للمطورين العقاريين (المقاولون)
في خضم سباق الإعلانات والترويج لتملك مساكن العمر تورط كثير من المحتاجين للدعم السكني من المواطنين بمساكن ظهرت عيوبها الجوهرية، من سقوط في الأسقف، وتصدعات في الجدران بسبب انهيارات التربة، ومشاكل في الكهرباء، وتهالك في المواد الصحية بعد بنائها بأساسات ركيكة ومواد رديئة لجأ إليها بعض المقاولين لخفض تكلفة تشييد المباني.
ووقع المواطنون المحتاجون للسكن، والذين تورطوا في الغش التجاري، ضحية كذلك لأقساط مرهقة لجيوبهم على مدار 25 عاما، وذلك بعد شرائهم تلك المساكن المعيبة بتمويل من البنوك.
ولا يقتصر الأمر على ذوي الدخل المحدود الذين بادروا لشراء شقق أو مساكن متواضعة، بل كان شاملا، فطال زبائن الفلل الجاهزة الذين وجدوا أنفسهم بين مطرقة الحاجة للاستقرار وشراء بيت العمر، وسندان جودة الفلل المعروضة في السوق العقاري.
بادر البعض إلى الشراء والاقتراض وتحمل أقساط طويلة الأجل، لكنه اصطدم بكون العقار غير مناسب وجودته متدنية، وسرعان ما ظهرت فيه العيوب التي تحتاج إلى الصيانة المكلفة، حتى اضطر بعضهم للبيع بسعر متدنٍ للنجاة من العناء والمشقة في المعالجة والإصلاح.
ومن هنا برزت الحاجة ملحة إلى وثيقة تأمين تضمن المبنى من العيوب، وإلى وثيقة جودة تتحملها جهات رسمية يمكنها أن تطمئن الشاري إلى أنه لن يفاجئ بأنه سيضطر لإجراء الصيانة والإصلاح لعيوب جوهرية ناجمة عن التلاعب والغش في المواد والنوعية والتصميم والتنفيذ وغيرها.
خسارة الشراء
بين المواطن عبدالرحمن حمود البكري لـ«الوطن»، أنه اشترى مسكنا بمبلغ مليوني ريال من أحد المقاولين، وبعد مدة 7 أشهر تقريبا من السكن ظهرت بعض العيوب، منها تسريبات الماء، ومشاكل في الصرف الصحي وغيرها، وبالتواصل مع البائع أكد أن علاقته بالعقار انتهت بالبيع، وأنه بإمكان المشتري التواصل مع شركات الضمان مباشرة، كونها هي المسؤولة عما بعد البيع.
وبين المواطن مشعل محمد آل محيي، أنه اشترى منزلا جاهزا من مقاول بمبلغ تجاوز الـ2 مليون ريال، واكتشف بعد مرور نحو عام ونصف العام أن هناك ميولا كبيرا في أرضية المنزل، موضحا أنه بعد المشاورة قرر بيع المنزل نهائيا وتحمل خسارة المبالغ المضاعفة من البنك، إضافة إلى الخسائر المالية الأخرى التي تكبدها عند السكن بالمنزل.
بدوره، قال المواطن عماد محمد عسيري، إنه اشترى مسكنا في مدينة أبها عن طريق البنك، وبأقساط شهرية تصل إلى 9 آلاف ريال لمدة 20 عاما، ليفاجئ بوجود عيوب فنية في التمديدات الكهربائية والصحية داخل المنزل، وكان البائع يرسل له بعض العمالة التي تعالج المشكلة بشكل موضعي وتغادر، لكن المشكلة سرعان ما تتجدد لاحقا.
وحدات الكراتين
يقول رئيس لجنة التقييم العقاري والخبراء بالتشييد والبناء بالغرفة التجارية بجدة عبدالله الأحمري لـ«الوطن»: «كثير من المواطنين يعانون هذه الظاهرة السيئة التي حصلت في بعض مناطق المملكة، وسمعنا ورأينا أكثر من مرة عن انهيار هنا أو هناك، أو تهالك في المواد، سواء كان في الوحدات السكنية فيلا دوبليكس أو فيلا منفصلة أو متصلة، أو كانت شقة في عمارة، كما سمعنا أن كثيرا من المتعاملين في السوق أطلقوا عليها وحدات الكراتين لتنفيذها السيئ، ولكن أعتقد أن وزارة الإسكان بدأت في التوجه بطلب تأمين على جميع الوحدات السكنية لدى شركات التأمين، ولما طبق هذا فسيخدم المستهلك، ويشعره بالاطمئنان حين يشتري وحدته السكنية».
3 فئات للمقاولين
ذكر رئيس مجلس إدارة المجلة العقارية ماجد العرابي الحارثي لـ«الوطن»، أن هناك 3 فئات للمطورين العقاريين غير المتميزين والناجحين في السوق حاليا، أولها فئة تشكل 1% من المنفذين للعقارات لا يلتزمون بالجودة في التنفيذ، وثانيها فئة حديثة معرفة بالسوق، ولا تملك الخبرة الكافية، وهؤلاء في الغالب يتحكم فيهم المقاول، الذي يبحث عن مصلحته في تسريع التنفيذ، وتقليل الكميات، لتخفيف الخسارة، ورفع نسبة الرفع عند البيع، فيما الفئة الأخيرة وتعتبر حديثة في السوق نوعا ما، والتي يقوم من خلالها المقيم بشراء أراض محددة بأسماء مواطنين، ومن ثم ينفذ عليها عقارات مساكن، ويكون تنفيذها بمستوى متدنٍّ في كمية وجودة المواد، لتحقيق الربح العالي.
أقل سعر
من جهته، ذكر المطور العقاري حمزة عبدالهادي القحطاني، أن أغلب المشترين للمنازل لا يركزون بشكل كامل على الجودة التي نُفذ بها المسكن، بل يفكرون أكثر في أن يناسب العقار المبلغ الذي يحوزه، أو ربما يستطيع الحصول عليه من أحد البنوك.
حلول مناسبة
وحول الحلول لمشاكل بيع تلك المساكن السيئة، أوضح رئيس مجلس إدارة المجلة العقارية ماجد الحارثي، «يفترض أن يفحص المشتري المسكن كليا، ومن شركات أو مهندسين معتمدين قبل الشراء، كما يتطلب الأمر من المشتري أن يبحث عن المقاول الذي له تاريخ وسمعة طويلة في السوق، وينفذ المساكن بإشراف ومتابعة مكاتب هندسية معتمدة».
وطالب الحارثي، أن يكون للبنوك دور مهم في هذا الملف، بأن يكون المقاول أو الشركة التي تبيع المنتج للبنك لديه كامل الضمانات اللازمة لأي عيوب تطرأ خلال مدة العقد.
بدوره، يقول المطور العقاري حمزة عبدالهادي القحطاني، إن «من أهم الحلول لمعالجة ملف المساكن السيئة، توعية العملاء بالمنتجات التي أمامهم، وعدم اعتمادهم دوما على أقل سعر، أو النظر للشكليات في المبنى دون الالتفات للأساسيات، والجودة في التمديدات الكهربائية والصرف الصحي وغيرها».
شهادة الجودة
يعود الأحمري للتأكيد أنه «لا بد أن تكون هناك شهادة جودة صادرة من مكاتب هندسية معتمدة، والمهندس هو المسؤول عن إصدار هذه الشهادة التي تمنح شهادة جودة للمنشأة من ناحية المسلحات وتمديدات الكهرباء والتمديدات الصحية، وهذه الشهادة تعطي طمأنينة للمشتري تريحه من مخاوف عيوب الوحدة السكنية التي تأويه هو وأسرته، بعيدا عن الانهيارات والمشاكل والتشققات التي تحصل بعد استخدام الوحدة، وتقلص حجم العيوب الكثيرة التي أساءت كثيرا للشركات وللمقاولين وللمطورين».
ويتابع «أنصح جميع المتعاملين بألا يقدموا على شراء أي وحدة سكنية إلا بعد معاينتها معاينة نافية للجهالة، والتأكد من خلال المكاتب الهندسية، وأن يكون فيها شهادة جودة بالفعل تضمن هذه الوحدات السكنية».
ويضيف «يجب أن يكون هناك تأمين على المنتج من قبل شركات التأمين على المباني، فهذه الشركات لديها مختصون يقومون بفحص المنتج حتى يقدروا قيمة الضمان عليه، لأنهم مسؤولون عن أي خلل يحصل خلال مدة التأمين».
عقوبات صارمة
يؤكد الأحمري «لا بد أن يكون هناك عقاب صارم على كل من نفذ أي وحدة سكنية متهالكة، حتى لا يكون لدينا منتج رديء، ولا بد من شهادة الجودة تعطينا طمأنة للإقدام على شراء الوحدات السكنية، فالمواطن يدفع مبالغ طائلة، والدولة تدفع له دعما ليكون لديه مسكنه الخاص، ويجب إيقاف ضعاف النفوس الذين يغشون في البناء أو يستخدمون أدوات ومواد رديئة تؤثر على المبنى على المدى القريب أو المتوسط، ولا بد أن تكون هناك ضمانات حتى يطمئن المشتري ويعرف أن الجهات الرسمية هي من يحاسب كل من ينتج منتجا رديئا».
الرقابة والمتابعة
يقول الخبير الاقتصادي الدكتور حبيب الله تركستاني، إن من عناصر العمل الإداري الجيد «المراقبة والتقييم»، ويتابع «يجب إنشاء جهة هندسية محايدة تتسم بالشفافية الكافية والحوكمة من واجباتها تقييم ومراقبة عمل المقاول، ووضع الضوابط المبنية على أسس علمية للمشاريع، وبالأخص الاستثمارية منها، ومتابعة عمليات الإنشاء والبناء، وإصدار شهادة معتمدة من خلال هذه الجهة الهندسية المحايدة، تكون هي الجهة المشرفة على عمليات الإنشاء وتضع الضوابط للمشاريع الاستثمارية بالأخص».
الوثيقة الحل المنتظر
يذكر أن وزارة الشؤون البلدية والقروية بصدد تطبيق وثيقة التأمين الإلزامي للمباني الإنشائية التي أُقرّت من مؤسسة النقد العربي السعودي، وسيتم تطبيقها بشكل تدريجي مع تطبيق كود البناء السعودي، وهي لحماية حقوق المُؤمَّن له عن أي عيب في الأعمال الإنشائية التي تضعف من قوة وثبات أو استقرار المبنى، والذي يعود سببه إلى قصور في تصميم المبنى أو المواد المستخدمة في البناء أو فحص التربة أو الإنشاء، حيث إن على شركة التأمين في هذه الحالة تقديم التغطية التأمينية بمبالغ وحدود التغطيات الموضحة في جدول الوثيقة.
وأكدت الوزارة أن وثيقة التأمين على العيوب الخفية يبدأ سريانها بعد صدور شهادة الإشغال للمبنى ولمدة (10) سنوات، وتقع مسؤولية سلامة المبنى إنشائيا بالشراكة بين المقاول (المنفذ) والمصمم المشرف على المبنى.
فئة للمطورون العقاريون
فئة تشكل 1%
لا يكترثون للجودة والإتقان
فئة يتلاعب بها المقاول
فئة جديدة تعتمد على المقيم الذي يشتري وينفذ باسم المواطن
حلول
أن يفحص المشتري المسكن من قبل مختصين
الشراء من مقاول له سمعة بالسوق
يكون للبنوك دور في الضمانات للمشتري
توعية العملاء بالمنتجات التي أمامهم
لا يركز المشتري
على السعر دون الجودة
فئات للمطورين العقاريين (المقاولون)
