ضواح سكنية وبنك عقاري

تعد أزمة الإسكان من أشد الأزمات التي تواجه المواطن والاقتصاد السعودي على حد سواء، إذ إن نسبة المواطنين الذين يمتلكون مساكنهم تقل عن 30%، وهي نسبة متدنية عند مقارنتها بالوضع الاقتصادي للمملكة.
وتدني هذه النسبة يساهم في وضع تكلفة تأجير المساكن وتعد أبرز مساهم في ارتفاع نسبة التضخم في الاقتصاد الكلي. أما بالنسبة للمواطن، فهو يقع بين مطرقة الارتفاع المستمر في الإيجارات وسندان تقلص القوة الشرائية لدخله بسبب التضخم. ولذلك فإن الحل يكمن في زيادة نسبة تملك المواطنين لمساكنهم، ولكن هذا الحل بعيد المنال عن معظم المواطنين بسبب قلة المعروض من الوحدات السكنية وارتفاع أسعارها بشكل يفوق قدرات المواطن المالية حتى بعد مساهمة برامج التمويل العقاري.
المشكلة تكمن في سعر الأرض، فقد شهدت أسعار الأراضي قفزات سعرية غير متناسبة مع الزيادة في متوسط دخل العوائل السعودية، بسبب المضاربة واحتكار الأراضي. وقد تسببت هذه القفزات السعرية في أن يشكل سعر الأرض ما بين 50% و 60% من السعر النهائي للوحدة السكنية، في حين أن متوسط تلك النسبة عالميا يتراوح بين 30% و35% فقط.
ورغم وضوح وجود فقاعة سعرية في القطاع العقاري، إلا أنها غير مرشحة للانفجار. فالطلب على العقارات بشتى أنواعها موجود ومستمر حتى وإن حدت من قوته الأسعار المرتفعة. بالإضافة إلى ذلك، فإن ملاك الأراضي ليسوا في حاجة إلى السيولة، وهم على علم بالشح الكبير في المعروض، ولذلك فهم غير مضطرين للتنازل عن الأسعار المرتفعة التي يفرضونها.
وقد تشكل الضواحي السكنية بارقة أمل لحل هذه الأزمة، فتطوير الأراضي البيضاء، وتخطيطها لا يكلف أكثر من 200 ريال للمتر بعد حساب أرباح مجزية للمطور. فيمكن استغلال هذه الطريقة من أجل استصلاح مساحات شاسعة من الأراضي البعيدة نسبيا عن المراكز السكنية المكتظة عن طريق توسيع النطاق العمراني للمدن. فتقوم الدولة بتحديد المناطق المراد تطويرها، ومنحها بأسعار رمزية لمطورين معتمدين، بالإضافة إلى تمويلهم بالمبالغ اللازمة للإنشاءات السكنية مقابل سيطرة أكبر على هامش أرباح المطورين، وبالتالي التكلفة النهائية التي يتحملها المواطن. توسيع النطاق العمراني بهذه الطريقة سيساهم في توفير وحدات سكنية في متناول المواطن، بالإضافة إلى أنها ستضيف مساحات شاسعة إلى المعروض ما سيدفع أسعار الأراضي إجمالا نزولا. بتحويل صندوق التنمية العقاري إلى بنك عقاري له حق تملك واستثمار الأراضي القريبة من النطاق العمراني، ستتمكن الدولة من الدخول كلاعب مؤثر في السوق العقارية لصالح المواطن والمنفعة العامة للاقتصاد.